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2020年不买房,5年后“笑醒”还是“哭晕”?

2020-09-17 17:44来源:楼市新观 

 

过去十年,中国房地产到底有多热?三组数据触目惊心:

 

1、2009-2019年,住户部门贷款增长了近50万亿元,但仅个人住房贷款余额这一项就增长了26万亿元,占比竟然高达52%,这意味着有超过一半的银行贷款都用来买房了;

 

2、2009-2019年,全国房价平均上涨了近3倍,房价由3356元/平,涨至9657元/平,不少城市房价更是上涨了10-15倍;

 

3、2008-2017年,我国住户部门杠杆率上升31.1%,仅十年时间,我们就走完了发达国家20年的“加杠杆”历程。而且同期,其它主要经济体的住户部门都在“去杠杆”。

 

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总结起来其实就是一句话,过去十年我们的居民部门在不停“加杠杆”:不仅工资收入的绝大部分用来投资买房,而且在银行的房贷总额也高达30万亿——大量的资金汇聚到房地产,给房地产的高速发展提供了便利,更给房价上涨推波助澜。

 

对于没买房的人,可能对房地产、对高房价都是深恶痛绝,毕竟对于他们而言,错过了5年前的买房机会,面对现如今不断攀升的房价,可能未来想在自己喜欢的城市买房扎根难度就更大了。但是对于买过房的人,尤其是依赖房子而生的人,确确实实凭借着过去这么多年房价的不断飙涨,早已赚得盆满钵盈。其它的不说,单单是我接触到的身边的人,有房一族和没房一族的现实生活和心态都有天差地别——有房者被贴上了“成功”的标签,很多人凭借房产家庭财富暴涨,睡觉都能笑醒;无房人好像时时刻刻都要矮人一截,很多人因为房价越涨越高,早就对买房不抱希望,哭晕是常态。

 

不管我们承不承认,其实房子都早已不单单是解决居住问题的场所那么简单,它不仅捆绑了教育、户口、医疗、婚姻等重要资源,更是财富的象征,家庭经济实力、名誉地位的代名词。

 

5年之前,很多人咬着牙买了房,到今天可能一套房子躺赚了几十、几百万,估计睡觉都要“笑醒”,而那些同样对房子有强烈渴望,但是一直在等房价跌了再买的人,可能真的要“哭晕”了。

 

经历了近4年的“房住不炒”高强度调控后,又一个5年之期摆在很多人面前:这一次,对于没买房的人,是该牢牢把吸取之前的经验教训痛痛快快买房,还是应该继续“强撑”等待房价下跌后再买呢?换句话说,今年不买房,5年后是“笑醒”还是“哭晕”呢?

 

首先,从国家调控楼市的态度来看,5年内房价“大涨”的几率很小,泰州房产房价会在合理范围内“箱体震荡”。因此,对于绝大多数城市而言,今年就算不买房,未来差别也不会太明显,更不会出现5年前那种“错过就永远买不起了”的情况。

 

一方面,过去4年,国家推出了很多政策,都是为了遏制房地产虚假繁荣,控制居民杠杆率过快增长。从各大城市放出的近几年房价走势来看,其实很多我们印象中有价值的城市,这几年房价都在横盘调整,比如北京、上海这两个一线城市,局部地区甚至出现了房价下跌超15%的罕见场景。这两年虽然三四线城市在补涨,但是我们已经说过了,有价无市、无人接盘的窘境已经显现,这些城市房价即使涨上去了,因为无法套现,也没有什么值得高兴的;

 

另一方面,调查数据显示,未来几年楼市的刚需仅有15%。而且不久前央行的统计调查结果也显示,其实城镇居民家庭住房拥有率已经高达96%,而且户均拥有房产达1.5套。其中暗含的信号很明确:与不停增长的新房库存相比,其实市场上的购房需求有限,而且从机构的科研报告来看,其实今年是房价的拐点之年——2020年新房首次出现“供大于求”局面,房价下跌的压力比上涨的压力更大。

 

 

更重要的是,从过去这两年国家对房地产的态度转变,可以窥探出,其实国家是有意要通过行政手段压制住房价,继而为无房、急需住房的刚需提供买房便利。

 

从国家对房地产的“强干预”,叠加楼市真正的刚性购房需求日渐“式微”来看,毫无疑问,3-5年内,绝大多数城市的房价是没有多少想象空间的。事实上,国家对未来5年的房价走势的基本定调也是“稳定”:房价虚高的城市,回调在所难免,尤其是严重透支城市未来补涨的城市,房价跌幅可能惊人;房价上涨压力大的城市,受增量人口和产业、资源等优势影响,自然也不排除有继续缓慢上扬的可能。

 

正如经济学家所言,未来5年全国90%以上的城市房价都是“易跌难涨”,而且80%的地产商可能要被淘汰出局。从这个角度分析,今年不买房,5年后90%的城市房价可能会更有惊喜,对于以房为生的投资者而言,就算今年买了房,未来5年涨幅达不到预期,也只能是“哭晕”;对于买房自住的刚需而言,不管5年后房价是涨还是跌,他们都不可能卖房变现,所以影响真的有限,更谈不上睡觉时会“笑醒”,顶多也就是还房贷之余的一丝欣慰罢了。

 

其次,党媒经济日报曾经发文直言,人口、经济和房屋总量等基本面决定了,未来5年后房价上涨的空间十分狭窄。释放的信号也很明确:人口红利在消退,主力购房群体在减少,叠加经济增速有所放缓,尤其是金融调控逐年收紧,央行、住建部等部门都明确要求,未来要严防死守资金违规流向楼市,这合力构成了未来5年房地产的“平稳中性”发展基调,即房价不会有亮眼表现,这种背景下投资炒房显然是不合时宜的,别说“暴赚”不可能,在很多城市买房,可能最后连本金都收不回来。

 

不过,经济日报同样强调了,未来并不是所有的城市房价都没有想象空间——房地产依然有赚钱的机会,但是必须要明白,城市的分化,房价的分化已经很明显了,未来绝不是所有的城市都会上涨,真正上涨的城市必须满足三个条件:一是人口大量流入;二是产业资源集中度高,可以创造就业机会;三是中国人最奢侈三大资源发达程度:教育、医疗、养老。

 

从党媒的论调来看,今年不买房,5年后显然只有极少数有价值的城市,房价还会继续上涨,会让很多不买房的人“哭晕”,但是对于绝大多数城市,即便早买房,可能也无法享受到房价飙涨后财富快速升值的乐趣。

 

今年不买房,5年后“笑醒”还是“哭晕”?5年后,房子“贵如金”还是“贱如葱”?马云、李嘉诚的观点不谋而合,两位前首富其实都有暗示:

 

对于未来的房价走势,马云2017年就给出了暗示,他那句“8年后中国最便宜的就是房子”,相信早就无人不知无人不晓。我们也多次解读过,马云这番话虽然不是真正意义上的预测房价,但是却是无可争议地是在“看衰”房地产。

 

结合马云此前说过的“房地产经济牺牲了一代人的幸福”观点,我们不难看出,颠覆过诸多行业,早已功成名就的马云,还是非常同情现在的年轻人的,不管其是出于对大局势的把控分析,还是真的希望高房价能够降一降,总之在他看来,早买房是“愚蠢”的行为——5年后,年轻人不用再为买不起房而发愁,因为未来房价不可能“贵如黄金”,更多的城市,房地产会逐渐回归住人的属性,买房不再是难事,投资炒房无利可图。当所有人的居住问题都圆满解决,房价大概率只会更趋向于“贱如葱”,因为没人再拿它当作赚钱的工具,它就会回归其应有的价格水平。

 

过去7年累计套现地产业务资金高达1700亿的前首富李嘉诚在看待房地产的发展和房价走势问题上,毫无疑问观点和马云是不谋而合的,他也暗示到:5年后,房地产会迎来“大风暴”,房价也会出现惊人逆转,尤其是地价高位的城市,房价下跌趋势明显,早就没有利润可赚。对于买房,李嘉诚更直言,刚需买来住,不管是全款还是按揭分期,都没有问题;但是对于投资炒作性质的买房,李嘉诚态度则截然不同,不仅不建议大家继续投资炒作,还好言劝诫大家抓紧处理掉多余的房子。

 

李嘉诚过去这些年“不停歇”地抛售手中的地产项目,再结合其上边所说的话,很显然对于未来的房地产发展趋势,他是比较悲观的——尤其是从他劝投资炒房客卖掉多余房产,隐隐约约可以感觉到,对于5年后的房价,他还是认为跌的概率更大。换句话说就是,5年后的房价会更趋向于“贱如葱”,而不是“贵如金”。

 

从以上两位前首富的不谋而合的观点来看,未来5-10年,房价涨跌幅度都不会太大,因此今年就算不买房,他们也倾向于认为,未来更多的人,也会有机会买到房,而且类似5年前的“不买房就哭晕”的历史,不会再重演。很多以投资为目的的买房,5年后也会蓦然发现,其实投资买房早就不是“造富”的最佳途径,而且随着空置税、房产税、房东税等长效机制的问世,未来房多并不一定是好事——5年后,房多的人就不是“笑醒”,而是轮到他们“哭晕”了。

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